Покупка недвижимости в Испании от банков

Как приобрести недвижимости в Испании со скидками: пошаговая инструкция

О «банковской» или «залоговой» недвижимости в Испании знают все или почти все. Объекты, изъятые у неплательщиков ипотеки, банки продают с хорошими скидками – и это привлекает. Но покупка отчужденного жилья – не единственный способ стать собственником виллы или квартиры по выгодной цене. В этом материале – рассказ о еще одной, пока не такой раскрученной среди россиян схеме: покупка у банка с дисконтом долгов собственника недвижимости по кредиту. Пошаговая инструкция.

За годы кризиса, который в Испании длится с 2008 года, в стране появились сотни тысяч должников по ипотечным кредитам. Это люди или компании, которые в «тучные» годы приобрели с помощью заемных средств недвижимость, но из-за рецессии так и не смогли рассчитаться с кредитором.
Многие долговые объекты перешли в собственность к банкам, которые, в свою очередь, выставили их на продажу. Однако надо понимать, что такой вариант развития событий для банка не идеальный. Торговля недвижимостью для него – непрофильное занятие. К тому же, в сложившейся ситуации, когда рынок завален вакантными объектами, – оно может быть еще и невыгодным. Недвижимость может ждать своего покупателя годами, а банк все это время будет вынужден платить налоги и коммунальные платежи. В итоге не факт, что он сможет вернуть потраченные деньги.
Именно поэтому многие банки стремятся не переписать на себя права собственности на недвижимость, а уступить инвестору долги предыдущего владельца и сразу получить «живые» деньги.

Процесс покупки долга состоит из нескольких этапов:

Испанские банки выставляют на продажу долги собственников недвижимости по кредиту.
Инвестор (человек, например из России, желающий приобрести объект по цене намного ниже рыночной или, как минимум, увеличить вложенные деньги) изучает имеющиеся предложения.
Обсуждает с партнером (агентство недвижимости, которое специализируется на таких сделках) условия конкретной покупки.
Заключает договор с банком на покупку долга владельца недвижимости.
Ждет объявления даты публичного аукциона, на котором объект будет выставлен на торги.
После аукциона инвестор либо получает назад вложенные средства вместе с прибылью (стартовая цена недвижимости на аукционе назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов), либо становится собственником недвижимости по выгодной стоимости (если на аукционе покупатель не найдется).

Рассмотрим каждый этап подробнее…


Этап первый: поиск информации и анализ предложений
Общей базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, которые продаются по такой схеме – покупка долга, – нет. Находясь в России, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый простой путь для инвестора – найти в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает информацию у банков и предоставляет покупателям актуальные предложения.
По этой схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от маленьких курортных поселков до столицы и других мегаполисов.
Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по стоимости объектов, долги на которые банк хочет продать инвестору, нет. Это могут быть небольшие квартиры за €50 тыс. или многоэтажные здания ценой €25 млн. Например, сейчас мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных здания в центре Мадрида.
Что выгоднее покупать? Это зависит от целей и объема средств инвестора. Если стоит задача найти недвижимость для себя, надо выбирать объект, который с солидной вероятностью не будет продан на торгах и останется у инвестора. Если же цель заработать и избавиться от недвижимости, надо подбирать вариант, который точно уйдет на аукционе».

Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки
Представим такую ситуацию. Собственник недвижимости не платит по кредиту на протяжении многих месяцев. Банк понимает, что от владельца денег он не получит, а терять, скажем, €250 тыс., которые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в собственные активы – не лучший вариант. Чтобы получить деньги сейчас, можно попробовать продать этот долг. Однако как заинтересовать инвестора? Ответ — дисконтом. Банк предлагает перекупить долг не за €250 тыс., а за €200 тыс. или даже дешевле.
Можно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него большую скидку? Как правило, это за вас делает испанский партнер.
Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года работает исключительно в этой сфере, выбирает наиболее ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент получает готовый продукт, с которым можно сразу работать. Предложение составляется так, чтобы с учетом дисконта и последующего роста долга инвестор в случае покупки недвижимости на торгах получил прибыль в размере до 100% от вложенного капитала. Конечно, это не всегда возможно, но если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».
Главное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сразу. Именно единовременная оплата позволяет претендовать на внушительную скидку.

(!) Также инвестор должен четко понимать, что пока недвижимость не поменяла собственника, осмотр или оценка объекта изнутри по закону невозможна.

Alegria Properties S.L.: «У нас есть фотографии квартиры или дома, свежие официальные документы о недвижимости, возможность подойти к объекту снаружи и оценить его состояние и окружающую обстановку. Таким образом, риск покупки «кота в мешке» невелик. Юридические и правовые аспекты этой сделки регламентированы законом и опасности для инвестора не представляют».

Этап третий: заключение договора на покупку долга владельца
Инвестор принимает решение о покупке долга. Далее его ждет простая процедура, состоящая из двух этапов. Первый – подписание договора с банком. Второй – внесение изменений в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор. Причем, собственник недвижимости остается должен новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в нашем примере, €250 тыс.), несмотря на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и является гарантией для инвестора, который может сразу оценить свою минимальную прибыль.
Alegria Properties S.L.: «Подписание договора происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, лучше всего на собственном счету в испанском банке. Оплата в Испании, как правило, производится в присутствии нотариуса в момент подписания договора посредством выставленного накануне банковского чека».
Эта сделка, как и любая другая с участием нотариуса, занимает один-два часа. Если инвестор заранее дал адвокату доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания договора дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, а также налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости. Другие налоги на этом этапе не платятся. Если после аукциона недвижимость останется во владении инвестора, он должен будет внести все налоги, как при обычной покупке объекта.
Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при такой сделке оплачивает инвестор, и они во многом зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, этот гонорар включен в ту цену, которая называется инвестору, а не приплюсовывается к ней».


Этап четвертый: подготовка публичного аукциона
Сразу после выкупа долга и оформления инвестора в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в любой другой стране, суды не привыкли торопиться. Поэтому этот процесс может занять от шести месяцев до года. Все это время нарастает пеня (на тех же условиях, которые были прописаны в договоре об ипотеке) и сумма, которую предыдущий владелец должен инвестору.
Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто повлиять не может, разве что в сторону противоположную от желаемой».
При подаче в суд на должника инвестору необходимо оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от €300 до €500). Также необходимо оплатить 0,5% от стоимости долга для регистрации обременения в реестре недвижимости.
Пока идет разбирательство, прежний владелец продолжает нести ответственность за недвижимость, т.е. оплачивает все налоги и коммунальные услуги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.
Alegria Properties S.L.: «Для этого собственник должен будет оплатить весь свой долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор получит свой возросший капитал значительно раньше, не дожидаясь аукциона. Однако, на практике, такое почти никогда не случается».

Этап пятый: проведение аукциона и переход прав собственности
Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов. Аукцион проходит в одном из залов суда. Участвовать в нем могут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений. Инвестор также может принять участие в торгах, если хочет во что бы то ни стало оставить объект за собой. Если же он ориентирован в первую очередь на получение прибыли, то участие в аукционе в качестве зрителя – по желанию.
Alegria Properties S.L.: «Например, сейчас мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена независимой компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги владельца перед банком за €560 000. На торги вилла будет выставлена за €800 000 (стартовая цена, которая учитывает все издержки). Таким образом, если вилла будет продана, то прибыль инвестора составит €240 000. В данном случае прибыль не самая высокая, зато практически гарантированная, так как в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».
Возможно, что на аукционе недвижимость так и не найдет нового владельца (на практике, такое часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при обычной сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги. Они составляют 8% при цене объекта до €400 000, 9% при цене €400 000-700 000, а если выше этого — 10% от стоимости недвижимости.

(!) Инвестору стоит учитывать: объект может перейти к нему в собственность вместе с долгами за коммунальные услуги, если предыдущий владелец их не оплачивал. Однако сумма непредвиденных расходов не должна быть слишком большой — только то, что набежало за время подготовки аукциона. Потому что перед заключением договора с банком можно его обязать предоставить отчет по долгам за недвижимость.

Встает вопрос: а может ли предыдущий владелец отказаться выезжать из «долгового» дома?
Alegria Properties S.L.: «Мы берем на реализацию только «вторые» дома. Т.е. собственник имеет недвижимость, где он живет постоянно, а процедура отчуждения касается его «дачи». Конечно, конфликт исключить нельзя, но он решается в рамках закона гораздо проще, чем выселение «на улицу».

Итого
Покупка у банка долга владельца недвижимости может быть интересна инвестору, который:

1. Хочет приобрести ликвидный объект по цене, невозможной на «нормальном» рынке.
2. Готов ждать прироста капитала или перехода прав собственности в течение года.
3. Располагает необходимой суммой на основной взнос, судебные и другие издержки, не нуждается в кредитах или рассрочках.

Автор Анастасия Фалей
Фото Илья Огородников

Источник prian

Недвижимость от банков в Испании

Банковская недвижимость в Испании

Недвижимость от банков в Испании (залоговая, конфискованная, арестованная) занимает особое положение на рынке недвижимости. В большинстве случаев банковская недвижимость представлена вторичным рынком, но также возможно подобрать квартиру или дом в новостройках.

Важно понимать, что бум так называемой банковской недвижимости в Испании уже давно прошел. Ведь большое скопление залогового жилья пришлось на период 2008 – 2015 годов. На сегодняшний день испанские банки уже не являются крупными собственниками на рынке недвижимости и практически все из них имеют собственные риэлтерские агентства, через которые производится реализация доставшихся им объектов, залоговой недвижимости в Испании, по ценам ниже рыночных.

Как купить залоговую недвижимость от банков в Испании и каковы ее особенности

Уполномоченная компанией Rusol Prime команда, занимающаяся банковскими
активами, специализируется на сопровождении, подготовке и совершение сделок с банковскими активами по поручению коммерческих структур основных банков. Мы имеет партнерские соглашения со всеми крупными банками Испании, которые имеют в своем активе залоговую недвижимость.

Мы можем предоставить большой выбор недвижимости от следующих банков:

  • Servihabitat
  • Altamira
  • Cajamar
  • Bankinter
  • DeutscheBank
  • Aliseda

Поможем выбрать и выгодно купить недвижимость в Испании от банка

Банковская недвижимость в Испании – одно из направлений работы компании Rusol Prime. При работе с нами наши клиенты получают следующий спектр услуг:

  • Полное сопровождение сделки;
  • Индивидуальный подбор банковской недвижимости;
  • Лучшие проверенные объекты, квартиры, дома и коммерческая;
  • Организация просмотров;
  • Покупка недвижимости в ипотеку;
  • Комплекс послепродажных услуг и многое другое.

Наше агентство поможет вам подыскать достойную недвижимость от банков, заключить успешную сделку и обеспечит прозрачность всех процедур. С нами покупка залоговой недвижимости на испанском побережье будет простой, приятной и выгодной. Чтобы начать сотрудничество, заполните заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами по телефону.

Банковская недвижимость в Испании: как покупать хорошие объекты дешево

Банковская недвижимость и ее покупка — отличный способ сэкономить. Ведь сэкономить всегда приятно, согласны? А уж если получается сберечь несколько тысяч, а то и десятков тысяч евро — тут никто не откажется. Правда, в этом деле слишком много хитростей, чтобы сломя голову бросаться покупать залоговую недвижимость. Так что для начала хотя бы изучите эту статью — и уже потом принимайте решение.

Мы с вами обсудим не только преимущества, но и недостатки приобретения банковской недвижимости, ответим на несколько каверзных вопросов и заодно развенчаем пару мифов.

Кстати, мои услуги дают возможность купить недвижимость в Испании со скидкой от первоначальной цены.

Примечание: если вы хотите прямо сейчас посмотреть, какие объекты предлагаются к про-даже в интернете, то можете посмотреть в каталоге на моем сайте или обратитесь ко мне за помощью в подборе недвижимости если не нашли ничего для вас интересного.

Почему в Испании так много конфискованной недвижимости?

Чтобы ответить на заданный вопрос, придется вернуться в недалекое прошлое.

На дворе 2004 год. Экономика Испании на подъеме, зарплаты растут, население богатеет, строительство идет бешеными темпами. Возводятся десятки новых домов и кварталов. Люди покупают недвижимость почти что оптом и берут для этого десятки кредитов. Спрос рождает предложение: предприниматели также берут крупные ссуды и запускают строительство целых районов.

Но тут наступает 2008 год, а с ним и общемировой экономический кризис. Сотни испанских компаний разорились, а миллионы людей остались без работы. Спрос на недвижимость резко упал. Кредиты перестали выплачивать — стало просто нечем. Поэтому банкам не осталось ничего, кроме как в судебном порядке конфисковывать недвижимость — не только у людей, но и у застройщиков. В итоге мы имеем то, что имеем: огромное число арестованных квартир и домов.

Банки стали обладателями кучи невостребованной в стране недвижимости. Многие из них открыли собственные риэлторские агентства и с радостью продают объекты иностранцам. Последнее как раз и интересует нас с вами.

Банковская недвижимость, преимущества покупки.

  • Цена. Безусловно, главнейший плюс. Недвижимость в Испании и так считается недооцененной, а конфискованная — тем более. Скидки могут достигать 50%, а то и более. Согласитесь, купить апартаменты на побережье Средиземного моря за полцены это невероятно здорово!
  • Ипотека. Поскольку собственником недвижимости является банк, то он с радостью выдаст вам на нее ипотеку. То, что вы иностранец, не вызовет никаких осложнений. Условия по ипотеке также будут весьма приятными. Скорее всего:)
  • Чистота сделки. Можете не бояться подводных камней и трудностей с оформлением. Ведь объектом владеет банк — он уже уладил все шероховатости, если такие были.
  • Отсутствие долгов. У конфискованной недвижимости априори не может быть каких-то долгов по налогам и коммунальным платежам. Все счета на нее аннулированы.
  • Возможность торга. Банк совсем не против поторговаться. Даже более того — если на один объект поступает несколько предложений о покупке, банкиры могут организовать аукцион. Правда, тут придется дать бОльшую цену, чтобы забрать полюбившийся дом.

Банковская недвижимость недостатки.

Вы же не подумали, что обойдется без минусов? В каждой бочке меда есть своя ложка дегтя. Не хочу остужать ваш пыл, но лучше заранее стать, с чем придется столкнуться.

  • Придется делать ремонт. Вообще без вариантов. Многие квартиры и дома от банков в Испании имеют далеко не товарный вид. Дело в том, что перед конфискацией бывшие хозяева стремятся забрать оттуда все. Кто-то даже сдирает паркет и обои, а то и вырывает проводку из стен — не достанься же ты никому, как говорится. Скорее всего, вам придется делать капитальный ремонт с заменой коммуникаций.
  • Ипотека без выбора. Взять кредит на выбранный объект вы сможете только у того банка, которому он принадлежит. Надо ли говорить, что некоторые кредиторы пытаются на этом сыграть и предлагают менее выгодные условия на свою недвижимость.
  • Коммунальные сети. В конфискованной квартире нет ни света, ни воды. Вам придется заключить новые договора с поставщиками, а подключение всех сетей может занять довольно долгое время, до 1,5-2 месяцев. К тому же, это дополнительные траты, пусть и небольшие.
  • Возможные оккупанты. Ocupas, как их зовут на испанском, или оккупанты — то есть люди, которые незаконно вселились в «ничью» недвижимость. Они нередко живут и в банковских квартирах. Выселить таких приживал может быть непросто даже с помощью суда. Следование правам человека в Испании иногда играет злые шутки.
  • Многие объекты расположены в плохих районах. Логично, что первыми от кризиса пострадали люди из невысоких слоев общества. Они же первыми и потеряли свои квартиры. Поэтому будьте готовы к тому, что предлагаемые банком объекты могут быть расположены в бедных районах с соответствующим контингентом. Не будьте наивными: в Испании хватает и преступников, и просто маргинальных личностей.
  • Лучшие объекты продаются напрямую. К сожалению, в свободный доступ попадает только та банковская недвижимость, которую риэлторы или банки не смогли продать своим клиентам напрямую. Объекты в наилучшем состоянии и с наибольшими скидками почти никогда не оказываются на сайтах.
  • Выбор может затянуться надолго. По всем перечисленным причинам выбор подходящего жилья может занять немалое время. Где-то состояние ужасное, где-то страшно выпустить ребенка на улицу — в общем, придется побегать, прежде чем принять решение.

Вас напугали перечисленные минусы? Что же, надо признать, они действительно могут доставить проблем неопытному покупателю. Но с профессиональным советником по недвижимости этих трудностей не стоит бояться.

Предлагаем своим клиентам только достойную недвижимость, и помогаем решить большинство вопросов — от ремонта до подвода коммуникаций. Так что, если хотите сэкономить и при этом не попасть впросак — вы знаете, к кому обратиться.

Подберем квартиру, поможем купить дом, купить коммерческую недвижимость, организуем открытие отеля с нуля или сделаем ремонт недвижимости в Испании в регионе Валенсия.

Недвижимость от банков Испании

Недвижимость от банков Испании известна под различными названиями: банковская, эмбаргированная, залоговая, конфискованная. Это особый сектор рынка жилья королевства, который уже не первый год вызывает повышенный интерес инвесторов.

С чем связано подобное внимание? Что представляет собой такая недвижимость и чем выгодна ее покупка? Что нужно обязательно учесть тем, кто собирается приобретать залоговое жилье? Ниже – ответы на эти и многие другие вопросы.

Что такое залоговая недвижимость и откуда она берется?

Как явствует из названия, залоговая недвижимость – это жилье, которое заемщики банка предоставляли в качестве обеспечения взятого кредита, как правило, ипотечного. Подобные займы в докризисной Испании выдавались тысячами, когда испанцы и зарубежные покупатели начали массово вкладываться в рынок недвижимости страны. Количество сделок, заключаемых ежедневно, исчислялось сотнями. Многие испанцы залезали в крупные долги, уверенные, что период экономического процветания продлится долго и никаких проблем с выплатами по обязательствам не будет.

Кредиты под залог недвижимости брали не только граждане страны, но и строительные компании, не сомневаясь, что после реализации жилья смогут выплатить долг и получить хорошую прибыль.

Однако грянул кризис, многие испанцы потеряли работу либо лишились значительной части своих доходов. Наступил период массовых неплатежей по ипотечным займам. Банки, чтобы вернуть хотя бы часть своих средств, начали пользоваться своим правом накладывать эмбарго на залоговую недвижимость, другими словами – конфисковать ее у владельцев. В результате многие финансовые учреждения Испании стали обладателями огромного количества жилья, для реализации которого они вынуждены были открывать риэлторские агентства.

Примечательно, что в первые годы кризиса банки старались отобрать жилье за малейшие провинности заемщиков, отказываясь идти на уступки. Подобная политика понятна: финансовые учреждения страны были уверены, что смогут хорошо заработать на перепродаже недвижимости. Однако кризис продолжался, и стало ясно, что предложение значительно превышает спрос. Дома и квартиры из потенциального источника прибыли превратились для банков в бремя, от которого они начали пытаться избавляться всеми возможными средствами.

Отсюда – и низкие, зачастую ниже рыночных, цены, которыми отличается сегодня залоговая недвижимость. Именно эти цены и привлекают покупателей в этот сектор испанского рынка.

Какими способами стимулируется продажа недвижимости от банков в Испании?

Когда стало ясно, что от непрофильных активов нужно избавляться, банки задумались о том, как сделать это максимально быстро. Наиболее очевидными стали следующие шаги:

  • сделать ипотеку доступной как можно большему числу покупателей;
  • снизить цены на предлагаемые дома и квартиры.

Для решения первой задачи многие банки повышают порог кредитования, возвращают 30-летние и более продолжительные сроки выплат по ипотеке. Помогло и то, что ставка Еврибор то и дело побивает очередной рекорд, став беспрецедентно низкой. Вторая же задача решается в том числе и с помощью проведения акций и распродаж, на которых недвижимость можно купить чуть ли не за бесценок.

Особенно выгодные условия предлагают наиболее крупные банки страны. К примеру, желающим приобрести недвижимость банк может оплатить расходы на оформление и внесение сделки в реестр, а большинство финансовых учреждений и вовсе отменили плату за открытие кредита на покупку недвижимости. Многие банки идут и на уступки тем заемщикам, которые по какой-либо причине временно не могут выполнять свои обязательства. К примеру, замораживают выплаты на год или даже на два.

В чем преимущества залоговой недвижимости?

Их имеется несколько. И это не только доступная цена, позволяющая приобрести дом либо квартиру на 50 или даже на 80 % дешевле среднерыночных цен. Второй важный плюс заключается в том, что большинство банков предлагает финансирование приобретаемого у них жилья. Конечно, получить кредит на 100 % стоимости покупки, как это было до кризиса, сегодня не получится. Но на 60-70 % вполне можно рассчитывать.

Многие несведущие покупатели, которых интересует недвижимость от банков в Испании, полагают: минус такой покупки заключается в том, что с финансовым учреждением нельзя торговаться, как с обычным продавцом. На самом деле это далеко не так. Цена на подобные объекты, как правило, устанавливается так называемая начальная. Ориентируясь на нее, клиент может сделать банку встречное предложение. И нередко ему уступают, так как банк заинтересован в скорейшей продаже своих непрофильных активов.

Есть ли минусы при покупке эмбаргированной недвижимости?

Да, есть, и их обязательно необходимо принимать во внимание потенциальным инвесторам. Первый из них заключается в том, что абсолютное большинство банковских объектов нуждается в ремонте, иногда капитальном. Покупатель должен быть готов к тому, что ему придется проводить электрику, менять полы, устанавливать сантехнику и межкомнатные двери, приобретать мебель и бытовую технику. Но даже с учетом этих расходов покупка эмбаргированного жилья зачастую все равно оказывается выгодной.

Нужно иметь в виду и дополнительные расходы, с которыми будет связано перезаключение договоров с компаниями, обеспечивающими дом электричеством, газом и водой.

Третий минус банковской недвижимости состоит в том, что по испанским законам жилье, как правило, приобретается на условиях, что все долги и обязательства предыдущего владельца вместе с домом или квартирой переходят к новому хозяину. А значит, если прежний собственник годами не платил налог на недвижимость или коммунальные платежи, со всем этим придется иметь дело покупателю. Другой момент – наличие арендаторов. Если у прежнего владельца был заключен договор аренды, новый владелец не имеет права его расторгнуть.

Стоит упомянуть еще и о том, что пользуясь услугами финансирования при покупке недвижимости от банков в Испании, клиент не имеет свободы выбора. Ему приходится брать ипотеку только в банке, который реализует данный объект. Не исключено, что этот заем будет предлагаться не на самых выгодных условиях.

Из всего сказанного можно сделать несколько выводов:

  • на рынке залоговой недвижимости в Испании вполне можно совершить выгодное приобретение;
  • во избежание проблем, связанных с незнанием законов и особенностей испанского рынка недвижимости, все операции по покупке банковского жилья стоит обязательно проводить при помощи квалифицированных специалистов – риэлторов и юристов.

Недвижимость от банков в Испании – это уникальная возможность приобрести зарубежное жилье, имея лишь минимальную часть его актуальной рыночной стоимости. И многие дальновидные инвесторы не собираются упускать подобный редкий шанс.

Банковская недвижимость: Откуда у банков в Испании столько недвижимости?

Для того, чтобы ответить на вопрос, почему у банков сейчас в наличии столько недвижимости, следует обратиться к экономике страны. Чтобы не загружать вас непонятными экономическими терминами, поясню все своими словами.

Прежде всего, следует отметить, что Экономика Испании является пятой по величине в Европейском союзе (ЕС) (по номинальному ВВП) и двенадцатой в мире. Как и вся Европа, испанская экономика всегда находилась на достаточно высоком уровне. Однако пик экономического развития страны пришелся на 2004-2007 годы. Этот период называют «революционным периодом в развитии рынка недвижимости». Что же происходило в эти годы? А происходило следующее.

Начиная с 2004 года Испания стала развиваться бешеными темпами. Экономика страны была на высоте, а значит, и уровень жизни населения рос с невероятной скоростью. Началась настоящая «строительная революция». Лицензии на строительство штамповались, как туалетная бумага, и выдавались любому желающему. Каждый второй норовил получить лицензию и построить чтобы то ни было. Все это, естественно, рождало большое количество новых рабочих мест, были нужны прорабы, архитекторы, строители и т.д. Работы было столько, что в строители брали кого угодно, без образования и опыта работы. Это и послужило «началом конца» для большей части населения Испании, в частности Валенсии, в возрасте — 17-25 лет.

Дело в том, что когда начался этот строительный бум, найти работу стало совсем не проблема и 80% молодежи после института (равен нашим 11 классам образования) отправились прямиком на заработки вместо того, чтобы продолжить свое образование. Причем, многие бросили институты и университеты и пошли работать. Возможность начать зарабатывать немалые деньги уже в 17-18 лет, не имея при этом никакого высшего образования, свела молодое поколение с ума. Все бросились на стройку класть кирпичи и плитку. Платили в то время очень хорошо, строительство шло вперед нереальными темпами, то, что строилось — немедленно продавалось и прорабы тут же бежали получать лицензии на строительство нового объекта.

Зарплаты были хорошие и экономика процветала, люди стали покупать недвижимость и все остальное «оптом». Покупалось всё: по несколько квартир, загородные дома, несколько дорогих машин, драгоценности. К слову, есть у меня знакомый, который был прорабом на стройке и купил без всяких кредитов 25 (!) квартир в Валенсии. В общем, деньги лились рекой. Цена на все эти прихоти, как вы понимаете, выросли до небес, ведь там, где есть спрос, будет и предложение. Люди набирали по несколько кредитов для удовлетворения всех своих прихотей, а банки давали их любому, кому исполнилось 18 лет. Все были довольны и счастливы и только удивлялись — зачем люди получают образование, если и без него можно заработать достаточно.

Вот, что рассказал мой муж о том времени:

« Я помню это безумное время. Строились целые кварталы, мини города, районы. Я помню, как я получал высшее образование, а мои друзья по институту разъезжали на дорогих машинах, развлекались. У них было много денег, а я ходил пешком до автобуса и ехал учиться. Они смеялись, мол, иди с нами работать, чего ты в своем университете штаны просиживаешь. Но я не поддавался на провокацию и продолжал учиться, зная, что в любой момент ситуация в стране может измениться …»

И ситуация изменилась. И очень даже не слабо. Наступил мировой кризис 2008 года, до Испании он добрался к середине — концу года. Вы представляете, что произойдет с пассажирами в машине, которая едет на скорости 200 км/ч и вдруг врезается в толстую Китайскую стену? Костей не соберёте. Что-то похожее произошло и здесь. Как только экономическое состояние страны пошатнулось, все строительные магнаты среднего достатка «свернули удочки», решив не рисковать наработанным капиталом. Через годик-другой с рынка плавно «съехали» абсолютно все строительные компании. Строительство прекратилось полностью, так как рынок был перенасыщен жилыми помещениями (к слову, к концу 2012 года в стране насчитывалось почти 2 миллиона свободных индивидуальных единиц жилья). А раз нет строительства — нет рабочих мест… Вы можете себе представить, сколько людей оказалось без работы? Вы можете себе представить, сколько неграмотных людей оказалось на улице без работы?

По статистике за 2013 год, уровень безработицы в Испании достиг 25%, а в Валенсии — 27! Как я говорила выше, Валенсия в период экономического подъема развивалась небывалыми темпами, соответственно, и пострадала она после упадка экономики больше всех. Число безработных составляло более 6 млн человек. Для сравнения, таблица:

Уровень безработицы Испании.

год % безработных
2004 11.0
2005 9.2
2006 8.5
2007 8.3
2008 11.3
2009 18.0
2010 20.1
2011 21.7
2012 25.1
2013 26.3

Сотни тысяч людей оказались на улице. Были уволены целые семьи. Ведь в экономике все взаимосвязано. Если есть много работы и хорошие зарплаты, значит люди начинают тратить. Если тратят, значит растет спрос на товары и услуги. Это приводит к тому, что те предложения, что есть на рынке, начинают не справляться с объёмами спроса. Для повышения предложения создаются новые рабочие места: открываются бары, рестораны, клубы, магазины, автомастерские, способные обслужить небывалое количество авто, требуются няни на дом и в детские сады, ведь родители целый день на работе, требуется больше работников в полях, ведь продажа овощей и фруктов идет быстрее, и т.д.

С приходом кризиса целые семьи остались без работы. Семьи с 2-3-мя детьми. Те самые семьи, где родители не окончили даже школу; те семьи, которые набрали по 5-10 кредитов; те семьи, которые имели по 5 квартир и домов и разъезжали по городу на крутых авто. Семьи, где родителям лет по 25-35. И вот сидят эти семьи в своих квартирах в состоянии «аффекта» и думают, что делать. Ведь помимо детей, нужно содержать еще и купленную недвижимость, платить кредиты, бесчисленное количество налогов, которые стали расти, как на дрожжах, так как государству стало не хватать средств на содержание самого себя. Что делать?

Ну, в первую очень, конечно, искать работу. Но как? С одной стороны, рабочих мест катастрофически не хватает, с другой, если и есть стóящие вакансии, но компания ни за что не возьмет человека, у которое не окончена даже школа, и который едва ли может написать без ошибок свое имя. Второй вариант для выживания — это начать распродавать все, что было «нажито непосильным трудом». Таким образом, на рынок недвижимости попали сотни и тысячи квартир и домов. А спроса нет, покупать-то некому, всем нужны деньги, а не вещи. Произошло перенасыщение рынка: «предложение превысило спрос». Продавцы не могли продать свое имущество, и с каждым месяцем их возможности на оплату кредитов и налогов сводились к нулю. Вскоре многие перестали платить по кредиту…

Банки стали накладывать штрафы и требовать выплат, которых, по понятным причинам, не поступало. В результате банки стали забирать квартиры и дома в счет долга, прекрасно понимая, что продать их они не смогут. И вот теперь, те самые семьи с детьми, без работ и образования, остались еще и без крыши над головой. Что делать? Собственно, не много. Идти к родственникам, искать крышу над головой, воровать, стреляться. Не знаю что. К слову, есть у нас знакомые с 2-3-мя детьми, которые в тот момент сидели семьями на улице и просили милостыню…

Вот тут можно вспомнить комментарии моего мужа о том, как он учился в то время, как его друзья зарабатывали большие деньги. Жизнь расставила всё и всех на свои места — наградила одних за терпение, наказала других за лень и корысть.

Перенасыщение рынка недвижимости в сфере продаж привело, естественно, к резкому снижению цен и резкому росту агентств недвижимости. В соревновании продать свою недвижимость как можно быстрее, и отделаться, наконец-то, от кредитов, налогов и прочих расходов на жилье, либо получить свои деньги (в случае недвижимости от банков), продавцы стали снижать цены на 20-30-40%. Падение цен стало набирать те же обороты, что экономический рост годами ранее.

Квартиры находились в продаже годами. Недвижимость банков приходила в состояние полной негодности, ведь в них, в отличие от тех, в которых жили собственники, никто не жил, никто за ними не следил. Соответственно, помимо того, что цены на недвижимость итак упали, банки были вынуждены снижать цены еще и из-за ужасного состояния квартир, что привело к разорению многих банков Испании.

Вот так у банков появилось столько объектов, что почти все крупные банки открыли филиалы по продаже конфискованной недвижимости.

В чем особенности банковской недвижимости?

Прежде всего в том, что она дешевая. А также в том, что она в 95% случаев в ужасном состоянии, расположена в плохом районе (жители центра, по логике, люди, имевшие бóльший доход, и сумевшие удержаться на плаву и не передать свои квартиры банкам. Соответственно, конфискации коснулись прежде всего, бедных районов, ведь именно там обычно сосредоточена основная масса людей без высшего или школьного образования).

Покупать жилье у банков или нет — решать вам, но будьте осторожны и почитайте эту статью . Также, выбранный вами объект может оказаться занятый окупасами, которых и «по закону» очень трудно выгнать из жилья — об этом читайте: «Окупасы в Испании. Кто такие и как с ними бороться?» . Лично я предпочитаю не предлагать своим клиентам недвижимость от банков.

Теперь вы знаете, откуда у банков столько недвижимости по привлекательным ценам. А также знаете, что не стоит гнаться за лёгким рублём/евро, ведь «халява», извиняюсь, не бывает вечной.

Удачи вам и будьте осторожны!

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь .

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь .

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.